תפריט

תמהיל משכנתא

הלוואת משכנתא מורכבת ממגוון של ריביות. הרכב ההלוואה מכונה תמהיל משכנתא וכדי לקבוע מה הוא יהיה, חשוב לבדוק היטב את היכולת הכלכלית הקיימת ולהתאים את ההלוואה אליה. במדריך מקיף זה ריכזנו עבורכם את מה שחשוב לבדוק לפני בניית תמהיל משכנתא ואיך כדאי שהתמהיל יהיה בנוי. מוזמנים להמשיך איתנו, אם יש לכם שאלה, אתם מוזמנים לפנות אלינו, צוות פיננס האוס צבר מומחיות בייעוץ משכנתאות לפרטיים ועסקיים. עכשיו גם אתם יכולים להנות מהשירות שלנו. 

 

מהו תמהיל משכנתא?

הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס קיים והיא נלקחת למימון מגוון מטרות כשהראשית שבהם היא מימון רכישת נכס נדל"ן. את הנכס הקיים משעבדים לבנק, וכל עוד וההלוואה לא מסולקת, לבנק המלווה יש זכויות מישכון על הנכס. ברגע שמסיימים לשלם את כל יתרת ההלוואה, הבנק מסיר את השעבוד והלווה נהנה מנכס שלו בבעלות מלאה.

מטבע הדברים, הלוואה כזו נלקחת על סכומים גבוהים ולכן היא גם תתפרס על טווח שנים ארוך. אורכם הממוצע של הלוואות המשכנתא בישראל הוא 25 שנה, למרות שניתן לפרוס אותן אף לתקופה של 30 שנה. הלוואה ארוכת טווח נחשבת למסוכנת יותר כיוון שהיא משפיעה  ישירות על המצב הכלכלי שיהיה בשנים הקרובות. לכן, מרכיבים את ההלוואה בצורה נכונה מקצועית, כך שהיא תתאים ליכולת הכלכלית של הלווה. תמהיל משכנתא כולל את הריביות המשולמות על ההלוואה, גובה ההלוואה וטווח כל מסלול.

 

מה חשוב לבדוק לפני בניית תמהיל משכנתא?

בניית תמהיל משכנתא היא בסופו של דבר הפעולה המכרעת ביותר על היכולת הכלכלית העתידית. הרי ההלוואה הולכת ללוות אכם לעשרות השנים הבאות, כך שחשוב שהיא תאפשר רווחה כלכלית, כך שגובה ההחזר החודשי לא יהיה גבוה מידי ביחס ליכולת ההחזר, אך גם לא נמוכה מידי, כדי שהלווה יוכל לסלק את ההלוואה בקצב שמתאים לו, במינימום עלויות.

 

תקופת ההלוואה

בבניית תמהיל משכנתא חשוב לבדוק לכמה זמן מעוניינים לפרוס את ההלוואה, המקסימום המתאפשר הוא 30 שנה, אך האמת היא שלא תמיד יהיה נכון לפרוס לתקופה ארוכה כל כך. מי שיש לו יכולת פיננסית טובה, ירצה במקרים רבים לפרוס את ההלוואה לטווח קצר ככל הניתן, בכדי לסיים עם ההלוואה כמה שיותר מהר.

חשוב לזכור כי הבנקים מעוניינים שהלוואות הנלקחות תתפרסנה על תקופות ארוכות טווח כיוון שככל שההלוואה היא לטווח ארוך יותר, הם יגבו עליה ריבית גבוהה יותר. קיצור טווח ההלוואה אמור להנמיך את גובה הריבית הנלווית להלוואה.

 

גובה ההחזר החודשי

לפני הרכבת תמהיל המשכנתא חשוב לבדוק מה גובה ההחזר החודשי בו אתם יכולים לעמוד. חשוב לזכור כי הבנקים בודקים את יכולת ההחזר ואת גובה ההכנסה הפנויה ביחס לגובה ההחזר הצפוי. רק אם גובה ההכנסה הפנויה הוא פי 3 לפחות מגובה ההחזר הצפוי, ההלוואה תאושר. אם אתם לא בטוחים שאתם עומדים בקריטריון הזה, פנו ליועץ משכנתאות מומחה שיבדוק איך ניתן לגרום לבנק לאשר לכם בכל זאת את ההלוואה.

 

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא טבלת התשלומים על פיה תשלמו את המשכנתא. ישנן 2 שיטות לחישוב לוח סילוקין: לוח קרן שווה בו הלווה משלם בתחילת תקופת ההלוואה החזר חודשי גבוה שהולך ויורד עם התקדמות שנות ההלוואה, לעומת זאת, לוח שפיצר הוא שיטת החישוב השנייה בו הלווה משלם בממוצע את אותו גובה החזר חודשי לאורך כל שנות ההלוואה. איך להקטין את ההחזר חודשי >>

 

סוגי הריביות המומלצות

כיום יש לא מעט סוגי ריביות אותן ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא. חשוב לציין כי יש ריביות אותן חובה על פי חוק לשלב בהלוואת המשכנתא – ריביות קבועות. על פי חוק, שליש מסכום ההלוואה צריך להיצמד לריבית קבועה הנחשבת ליציבה יחסית. את יתר הסכום הלווה הוא זה שמחליט מה הריביות אותן ירצה לשלב. לפני בניית תמהיל משכנתא חשוב לבדוק מהן סוגי הריביות המומלצות בהתחשב ביכולת הפיננסית הקיימת. מי שרוצה הלוואה בעלת ריביות יציבות יחסית יעדיף לשלב יותר ריביות קבועות למרות שהן יקרות יחסית. לעומת זאת, הריביות המשתנות צמודות המדד נחשבות לריביות זולות יחסית אך הן גם עלולות לייקר את יתרת ההלוואה עם כל התייקרות מדד.

 

ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה בתחום בתהליך בניית תמהיל משכנתא. התייעצות כזו יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים לטווח הארוך.

רון הלפרין בפייסבוק | מייל אישי: [email protected]