- בנק הוא מוסד רווח הוא קונה כסף ומוכר כסף ההפרש בין מכירה וקנייה היא הרווח שלו.
- בנק מתמחר את הסיכון שלו. סיכון גבוה יותר ריבית גבוה יותר.
- משפחה חד הורית ,עצמאי ,רווק ,שכיר עם וותק נמוך בעבודה ,מספר שנים נמוך של חשבון הבנק. ישלמו הרבה יותר.
- לכל פקיד בבנק יש יעד אישי(חודשי ורבעוני) הכולל רווח לעסקה כך קובעים את הבונוס שלו. האם האינטרס שלו לבוא לקראתכם או לדאוג לבונוס שלו. יועץ המשכנתאות בבנק עובד בשביל הבנק ומקבל משכורת מהם ולא ממכם.
הקצאת הון במשכנתא מתייחסת לרמת הביטחונות הנזילים שהבנק צריך להפריש עבור כל שקל שהוא מלווה(הקצאה גבוה יותר ריבית גבוה יותר).
- עד 45% מימון 35% הקצאת הון
- עד 60% מימון 50% הקצאת הון
- עד 75% מימון 60% הקצאת הון
- הלוואה לכל מטרה 75% הקצאת הון
- מעל 40% מההכנסה הפנויה 100% הקצאת הון
- קבוצת רכישה ,משכנתא מעל 5 מיליון או תשלום של הפנויה 100% הקצאת הון
דוגמא:
הקצאת הון גבוהה יותר גורמת לעוד כ 50,000 ₪ בריביות ובהצמדה.
אין התייחסות לאינפלציה בתמהיל הבנק. דבר אשר ישפיע על התשלום החודשי לאחר מספר שנים.
הדבר גורם לתמונה לא נכונה ללוקחי המשכנתא ויכול לגרום לאי עמידה בתשלומים.
כבר נתקלתי בתמהילים כביכול הכי זולים בתשלום חודשי שבהמשך יהפכו להיות יקרים מאוד וגם התשלום החודשי יכול לעלות מעל ל 45% מהתשלום החודשי ההתחלתי.
תוך מספר שנים התמהיל של הבנק(אדום) יהיה יקר יותר בתשלום החודשי ויגרום לכם לשלם 630,000 יותר בהצמדה וריבית לעומת המסלול (הכחול) של היועץ הפרטי.
אין לפקיד הבנק זמן להקדיש לכם לבנית תמהיל המותאם אישית. בשביל זה צריך יועץ פרטי.
כאשר קונים נכס לוקחים עורך דין לצד שלכם ולא משותף שדואג לאינטרסים שלכם.
יועץ פרטי דואג לאינטרסים שלכם מול הבנקים.
איזה סניף לא עמד ביעד החודשי וייתן מחירים טובים יותר.
איזה בנק מתאים לכם בתור לקוחות.
לכל בנק יתרונות וחסרונות שצריך להכיר.
יש בנקים שהם יותר גמישים אם לקוחות בעלי עבר בנקאי בעיתי.
יש בנקים שמקילים יותר בשמאות במיוחד באזורים כפריים ,מושעות ,רישום בעיתי, נכס בר רשות ,יהודה ושומרון ובעלי הכנסה מחו"ל.
