סודות המשכנתא

יופי החלטנו לקנות דירה בוא נגלה מה התקציב שעומד לראשותנו:

חשוב לדעת יש רגולציה בנקאית שדירה ראשונה מימון הוא עד 75% מערך הנכס במערכת הבנקאית או 90% בחוץ בנקאית (לפי חוזה של הקבלן או שמאות למעט במחיר מטרה או דומיו).

יחס החזר על פי הרגולציה הבנקאית עד 50% מההכנסה הפנויה אבל לבנק לא כלכלי משכנתאות כאלו לכן היחס האמיתי עד 40% (ככול שנרד ביחס ההחזר נקבל תנאים טובים יותר).

חישוב הכנסה פנויה:

סך משכורות נטו פחות הלוואות מעל 18 חודשיים (הלוואות רכב או הלוואות בכלל).

דוגמא לזוג הכנסה חודשית נטו של 22,000 ₪

הלוואת רכב של 2000 ₪ לחודש למשך חמש שנים (מעל 18 חודש).

זאת אומרת סך ההכנסה הפנויה שלהם 20,000 ₪

לזוג הון עצמי של 700,000 ₪

רוצים לקנות דירה בראשון ב 2,500,000 ₪

הון עצמי חלקי מחיר הנכס ייתן לנו את אחוז המימון (ככול שאחוזי המימון שתבקשו מהבנק נמוכים יותר תקבלו הנחה גדולה יותר-עסקה יותר בטוחה לבנק).

700,000 חלקי 2,500,000 ייתן לנו שההון העצמי הוא 28% מערך הנכס ולכן המימון הנדרש 72% מערך הנכס.

לאחר הפחתה של ההון העצמי ממחיר הדירה נצטרך משכנתא של 1,800,000 ₪

תיאורטית אם ניקח 1,800,000 נחלק ל30 שנה ול 12 חודש נקבל 5,000 ₪ ללא הצמדות אבל המחיר האמיתי הוא כמעט כפול.

אם ניקח מסלולים צמודי מדד נקבל תשלום חודשי של 8049 ₪ לחודש 40% מסך ההכנסה הפנוי (מסלול צמודי מדד גורם לתשלום חודשי נמוך אך בפועל לתשלום גבוה במצטבר).

במסלול כזה נשלם על כל שקל 2.33 ₪ לאורך של 30 שנה או תשלומי ריבית והצמדה של 2,399,757 ₪ עם תשלום כולל של 4,199,757 ש"ח.

אם ניקח מסלולים יותר מאוזנים לתקופה זו נשלם 12,649 לחודש כמעט 50% יותר אבל:

החזר לשקל יורד ל1.82 במקום 2.33 ל 30 שנה ותשלומי הריבית יורדים ל1,472,611 ₪ כמעט 900,000 ₪ הפרש.

אבל לא עומדים ביחס החזר (לכן או שמביאים ערב משלם שיעלה את ההכנסה הפנויה או שנשארים על מסלול יקר יותר בתקווה שכאשר נמחזר הריביות ירדו ומבחינת ההכנסות יהיה שיפור משמעותי).

השוואה בין המסלולים המדוברים:

לעומת זאת אם במקרה הנוכחי לא צפויים שינוים לטובה בשכר במיוחד עקב גיל במיוחד בהייטק יכול להיות שווה לקחת מסלול ללא הצמדות בכלל למרות ריבית גבוה היום עקב הבנה שלא יהיה פירעון מוקדם (קנסות גבוהים ביותר במסלול) ועקב מצב כלכלי שברירי עקב מצב פוליטי או מלחמתי -לישון בשקט בלילה.

נחסוך בהצמדות וריבית עוד 70,000 ₪ בשלושים שנה ונרד ל1.78 יחס החזר לשקל אבל עדיין נצטרך ערב שיעלה לנו את ההכנסה החודשית.

בכול מקרה מכוון שיש בישראל סוגי מסלולים רבים ומגוונים אין פתרון אחד שמתאים לכולם.

זוג אחד שאין לו ערבים יצטרך לקחת משכנתא יקרה יותר או להסתפק בנכס זול יותר.

זוג אחר שיש לו ערבים יוכל לקחת נכס יקר יותר ולשלם פחות.

בכול מקרה לפעמים עדיף להסתפק במיקום רחוק יותר או שכונה פחות טובה לחסוך בהצמדות וריבית.

מצד שני יש זוגות שאומרים ששכונה ומיקום יותר טובים יגרמו לעליית מחיר הנכס בצורה משמעותית יותר בעתיד.

שאתם באים לבנק הפקיד ינסה לתת לכם פתרון שהכי מתאים לבנק כדי לסגור עסקה ופחות מה שמתאים לכם.

ברור שיועץ משכנתאות של הבנק יעשה הכול לעמוד ברגולציה אבל…

בנק הוא מוסד רווח והפקיד מקבל בונוס לפי הרווח של הבנק ולא כמה עזר לכם.

האינטרס של יועץ המשכנתאות בבנק הוא לדואג לבנק ולבונוס ךו בסוף החודש או הרבעון.

יועץ פרטי שמקבל שכר ממכם דואג לכם ולא לבנק. יועץ פרטי יודע איזה בנק יעדיף אותכם בתור לקוח ואיזה סניף לא סגר מספיק עסקאות החודש ויהיה מוכן להתגמש יותר.

תבינו בממוצע יועץ משכנתאות פרטי חוסך לכם לפחות פי 20 מהשכר שלו בממוצע.

אין מסלול משכנתא אחד שמתאים לכולם לכול משפחה אפשר לבנות מסלול מותאם אישית לדרישות שלהם.כמו שאין בדיוק אותה חתונה לשני זוגות שונים.

ההפרשים יכולים לפעמים להיות בשווי טסלה חדשה או עוד חדר בדירה.

רוצים לדעת עוד על סודות המשכנתא? צרו קשר עכשיו! אנחנו בפיננס האוס נדאג שתקבלו את תנאי המשכנתא הטובים ביותר שיחסכו לכם הרבה כסף.