נכסים מניבים – המדריך המלא

השקעה בנכס נדל"ן לצורך קבלת רווח מהשכרה שלו, נחשבת להשקעה בנכס מניב. כאשר משקיעים בנכס מניב, יש דברים שחייבים לזכור לבדוק קודם לכן. החלטנו לרכז כאן עבורכם מידע בנושא. אלו סוגי נכסים מניבים יש ועל מה שחשוב לבדוק בכדי להחליט באיזה נכס מניב להשקיע בסופו של דבר. בואו נתחיל.

אילו סוגי נכסים מניבים יש?

נכס מניב הוא נכס שמתקבלת ממנו הכנסה קבועה. זו יכולה להיות דירה למגורים המכניסה דמי שכירות, זה יכול להיות מגרש חנייה המשמש לפריקת סחורה והוא מושכר לבעלי עסק. הנכסים המניבים הקיימים נחלקים לשתי קטגוריות: נכסים למגורים ונכסים למסחר. ונפרט על כל אחד מהם:

נכסים מניבים למגורים

אם מדובר בנכס המשמש למגורים, הרי שמדובר בהשקעה יציבה יחסית. מחירי הדיור עומדים נעצרו בתקופה האחרונה (ואגב, זו בדיוק ההזדמנות לכל המעוניינים להשקיע לקפוץ ולעשות זאת לפני עליית המחירים). אך עדיין ערך דירה למגורים לא צפוי לרדת משמעותית. היציבות בעסקה כזו ניכרת מאוד. הכנסה מתבססת על דמי השכירות העתידיים וכך, אין משמעות גבוהה לערך הנכס (למרות שסיכויי ההשבחה ועליית הערך הם משמעותיים). השקעה בנכס מניב למגורים מצריכה הון עצמי של 25% מערך הנכס לכל הפחות. גובה התשואה המקסימלי עומד על 5%.

למאמר בנושא מימון לנדל"ן לחצו כאן >>>

נכסים מניבים למסחר

מגרשי חניה, מרכזים לוגיסטיים, משרדים, חנויות, מועדונים וכו' מוכרים כנכסים מסחריים וככאלו, הם גם נחשבים להשקעה משתלמת. בעיקר בגלל מחיר השכירות המתקבל. הרי דמי השכירות למ"ר בנכס מסחרי שווי ערך הרבה יותר למ"ר למגורים. למרות זאת, השכרה לבעלי עסק היא ידועה כבעלת סיכונים: לא קל למצוא שוכר לכל נכס. בנוסף, כאשר בעל עסק נקלע לקשיים, הוא עלול להתקשות לשלם את דמי השכירות. השקעה בנכס מסחרי מניב מצריכה הון עצמי מינימלי של כ-300 אלף שקל וגובה התשואה המתקבלת יכול להגיע ל-8%.

למאמר בנושא אפשרויות מימון לנדל"ן מסחרי לחצו כאן >>>

איך בוחרים נכסים מניבים להשקעה?

כדי להשקיע בנכס מניב, צריך לעשות שיעורי בית ולבדוק מה ישתלם יותר להשקעה. ריכזנו כאן עבורכם את רשימת הנתונים המחייבים בדיקה:

מה יכולת המשקיע

יכול להיות שאכן מדובר בנכס מניב משתלם להשקעה. אך המימון שהוא דורש, לא מתאים ליכולות הכלכליות של המשקיע. אין עניין להיכנס להשקעה רק בגלל שהיא כדאית ולסבול בגללה מחנק כלכלי בעשרות השנים הבאות… מחשבה מקדימה למעשה גם כאן.

מה גובה המשכנתא

חשוב לוודא כי גובה המשכנתא הצפויה לא תהיה גבוהה מגובה דמי השכירות המתקבלים. במקרה שזה לא כך, ההשקעה לא תתאים לכל אחד. היא יכולה להיות משתלמת כנכס להשקעה, לאחר ההשבחה הצפויה, אך לא כנכס מניב…

האם מחיר הנכס מוצדק

בדקו את מחיר הנכס ביחס למה שהוא מציע. האם המחיר הגיוני וממוצע? אם מדובר בעסקה יקרה, כדאי שתפנו לחפש עסקה זולה יותר. אל תשכחו לבדוק את הנתונים ביחס למצב ונראות הנכס. תוכלו להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך בדיקה מעמיקה. גם התייעצות עם יועץ נדל"ן אמין יכולה להיות מספקת.

אילו סיכונים נלווים להשקעה

סעיף זה משמעותי במיוחד: בדקו את הסיכונים הקיימים בהשקעה. האם מדובר באזור מבוקש או שהסיכוי שהנכס יעמוד ריק ללא שוכרים הוא גבוה מידי? האם הנכס מצריך שיפוץ שעלול להפוך את ההשקעה ללא כדאית? האם צפויות עבודות בנייה העלולות לשנות את פני האזור? למיקום הנכס ישנה השלכה מהותית על כדאיות העסקה.

כדאיות כלכלית

לכל אחד צריכות להיות מטרות כלכליות. כל עוד וההשקעה עונה למטרות שלכם, הכל טוב ויפה. אבל פעמים רבות חישוב קטן מראה כי העסקה לא כדאית. את זה תוכלו לבדוק אם תערכו חישוב אליו תצרפו את כל העלויות הנלוות לרכישת הנכס: עו"ד מקרקעין, שמאי, משכנתא, אגרות רישום, שיפוץ, תיווך ועוד. לצד כל ההוצאות, רשמו את ההכנסות הצפויות ונסו לבדוק תוך כמה זמן אתם אמורים לכסות את עלות ההשקעה. אם זה מתאים לעקרונותיכם, מעולה, אם לא, חפשו השקעה אלטרנטיבית אחרת.

לסיכום

לפני רכישת נכס מניב להשקעה, חשוב לבדוק היטב כל פרמטר. ההחלטה היא לא מוחלטת לגבי הנכס. יכול להיות שנכס אחד משתלם להשקעה עבור מישהו אחד, בעוד שלחברו מדובר בהתאבדות כלכלית… העניינים צריכים להיות מובאים בחשבון בצורה מקצועית. אף אחד לא רוצה לבכות לאחר מעשה ולכן, כדאי לפנות מראש ליועץ נדל"ן. חברת הייעוץ פיננס האוס מונה צוות יועצים אשר כל אחד מהם מומחה בתחום עסקי אחר. כך שהמרוויח הראשי מכך, הוא הלקוח.