תפריט

משכנתא לדירה ראשונה

מזל טוב החלטתם לקנות דירה ראשונה בוא נבין איך עושים את זה:


מימון (כמה כסף צריך להביא מהבית):

על פי הרגולציה של בנק ישראל ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס (דירה חדשה ממחיר הקניה, יד שניה ממחיר השמאות) מהבנק:

גם אם אתם רוצים מימון של נניח 75% השאלה אם ההכנסה הפנויה שלכם עומדת בזה:

על פי הנחיות הבנקים ניתן לשלם עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם (בנק ישראל עד 50% אך ללא ערבים לא יאשרו לכם). הכנסה פנויה=הכנסות פחות הוצאות (כולל כל ההתחייבות שלכם כולל ההלוואות מעל 18 חודש).

דוגמא אם השכר שלכם ביחד 15,000 נטו תוכלו לקחת משכנתא של 1,000,000 אם תשלום חודשי של כ5,200 ₪ (השאלה האם תסדרו במה שנשאר? צריך לקחת בחשבון שבעתיד אם עלית הריבית, המשכנתא יכולה לקפוץ ל7,600 ₪ לאחר מספר שנים).

בפרויקט דירה בהנחה עד 90% מימון (מינימום 100,000 ₪ הון עצמי פחות מענק מקום. במידה והדירה שווה עד 1,800,000 ₪) או בחוץ בנקאי בפרויקטים רגילים השלמה ל 90% -שימו לב הריבית יקרה הרבה יותר.

ישנם מקומות של עדיפות לאומית בו המדינה מעניקה מענקי מקום:

רוכשי דירה בפריפריה זכאים גם למענק בגובה 40,000 ₪ או 60,000 ₪ (בהתאם ליישוב ולמסלול).

מגבלת מימון מקסימלי בדירה בהנחה– הבנק יאשר משכנתא כאשר לכל הפחות תציגו הון עצמי של 10% מעלות הרכישה וכך ימנע מימון של 100%.

הון עצמי מינימלי בדירה בהנחה -בנק ישראל הגביל את ההון העצמי למינימום 100,000₪ ול- 60,000₪ במקרים בהם יש מענק מקום.

משכנתא מקסימאלית- הבנקים מאפשר משכנתא במחיר למשתכן בגובה של עד 1.35 מיליון ₪ וכאשר שווי הנכס הוא עד 1.8 מיליון ₪

 

* לרוכשי דירה בתוכנית אסור למכור אותה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו (לפי המוקדם מבניהם).

 

הטבה מהמדינה במסלול זכאות:

הריבית תהיה 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות, שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא יותר מ-3%. החזר המשכנתא עד 30 שנה.

משרד הבינוי והשיכון מעניק לחסרי דירה שהוציאו תעודת זכאות משכנתאות לרכישת דירה, בנייתה, הרחבתה או התאמתה לצרכים מיוחדים.

  • גובה הסיוע נקבע בהתאם לשיטת ניקוד. ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא גבוה יותר.
  • לטבלה שמפרטת את סכום המשכנתא הבסיסית בהתאם לניקוד ראו באתר משרד הבינוי והשיכון הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי.
  • ניתן להיעזר גם ב‏מחשבון לחישוב הניקוד וגובה המשכנתא.
  • לא תמיד שווה לקחת את ההטבה כל מקרה לגופו ותלוי בסביבת האינפלציה.

 

תנאי הסיוע(זכאות).

 

על מנת לקבל עדיפות בהשתתפות במכרזי מקרקעין של מנהל מקרקעי ישראל וכן כדי להשתתף בהגרלות שונות של משרד השיכון לרכישת דירה, עליכם להציג תעודת זכאות למחוסר דיור

תעודת זכאות ניתן להנפיק בכול הבנקים למשכנתאות.

שימו לב – תהליך הנפקת תעודת זכאות אורך 14 יום

אל תמתינו ליום האחרון שכן לא מעט אנשים פספסו הגרלות.

חשוב – יש לוודא שאתם מבקשים תעודת זכאות לסוג המכרז שאתם רוצים להשתתף בו. למשל האם אתם צריכים תעודת זכאות לרכישת קרקע ? האם למשפרי דיור? האם מחיר למשתכן? וכו' שכן תעודת זכאות לא מתאימה יכולה לפסול את השתתפותכם באותו מכרז ו\או לקבל את העדיפות שהייתה ניתנת לכם לו הייתה לכם תעודת זכאות.

על מנת להירשם להגרלות השונות יש להנפיק אישור זכאות. את האישור ניתן להנפיק באופן מקוון (באינטרנט).

דירות בהגרלה:

https://www.dira.moch.gov.il/ProjectsList

 

בפרויקטים מסוימים נותרו דירות, המוצעות לרכישה ללא הגרלה לזכאים חסרי דירה ולמשפרי דיור בתוכניות "דירה בהנחה".

 

דירות ללא הגרלה:

https://www.gov.il/he/Departments/General/mechirat_dirot_lelo_hagralah

הרשמה להגרלה:

https://www.dira.moch.gov.il/

 

הוצאת תעודת זכאות למשכנתא

  • תעודת הזכאות היא המסמך המאשר את זכאות המבקשים לסיוע ומפרט את רמת הסיוע ואת התנאים והמגבלות שנקבעו.
  • התעודה משמשת אסמכתא לקבלת הסיוע מהבנק למשכנתאות, שאותו ניתן לקבל בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, ולאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות.
  • בדוגמא זו שווי הזכאות 304,930 ₪ וסכום זה תהיה הטבה על גובה הריבית שנשלם במסלול ספציפי.
מחשבון משכנתא - רון הלפרין
מחשבון משכנתא – רון הלפרין

*תוקף תעודת הזכאות הוא שנה מיום הגשת הבקשה, וניתן להאריכו בסניף הבנק למשכנתאות

*ההרשמה בבנק למשכנתאות כרוכה בעלות של 70 ₪

לינק למחשבון הזכאות:

https://www.smartnpv.co.il/%D7%9E%D7%97%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%9F-%D7%96%D7%9B%D7%90%D7%95%D7%AA

 

אוכלוסיית יעד ותנאים מקדימים

  • זכאים למשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון -ראו בפורטל משכנתא פירוט לגבי אוכלוסיות זכאים.

שלבי ההליך ומסמכים.

  • לצורך הגשת הבקשה פונים לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות להוצאת תעודת הזכאות לסיוע ברכישת דירה, יש לצרף את המסמכים הבאים (רצוי לצרף גם צילום של המסמך):
  • תעודת זהות וספח.
  • אישור (לשני בני הזוג, אם יש) לגבי מספר חודשי שירות בצה"ל (חובה/מילואים) או חודשי שירות לאומי-אזרחי(אתר אכ"א):
  • אישור לגבי שירות לאומי-אזרחי יש לקבל מארגוני ההתנדבות לשירות לאומי-אזרחי.
  • צילום תעודת זהות של כל האחים והאחיות של מגיש הבקשה שיכלול את מספר הזהות שלהם, שמם וכתובתם, או תצהיר המכיל פרטים אלו.
  • עלות ההרשמה היא 70 ₪.
  • הבקשה תיבדק במשרד הבינוי והשיכון מול מאגרי המידע שבמשרד ובאמצעות חברות חקירה.
  • עם השלמת הליך ההרשמה, הבדיקה והאימות ינפיק המשרד תעודת זכאות שתועבר לבנק למשכנתאות שבו הוגשה הבקשה.

עכשיו לאחר שמצאנו דירה בדקנו שאפשר לשלם אותה באו ניגע במשכנתא המשלימה או במה שנשאר לשלם:

 

חוקי יסוד בתמהיל המשכנתא

*לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבוע(הנחיות בנק ישראל ותקף רק בבנקים).

הבנקים יתנו לכם 4 מסלולים לבחירה (סל אחיד):

  • תמהילים (סלי משכנתא) אחידים – הבנקים מחויבים להציע לכם 3 תמהילים (סלי משכנתא) אחידים, שתוכלו להשוות ביניהם. בנוסף, כל בנק יכול להציע לכם סל רביעי המותאם אישית לצרכים שלכם. יועצי המשכנתא של הבנק יזמינו אותכם לפגישה, כדי להציג בפניכם את התמהילים השונים ולתפור את המשכנתא שמתאימה לכם? (תבינו יועץ של הבנק הוא עובד בנק. הבונוס שלו כולל עמידה ביעדים ואחוזי רווח לבנק. הוא לא עובד בשבילכם). יועץ משכנתאות פרטי אתם משלמים לו והוא עובד בשבילכם (החיסכון הממוצע כ 13% שזה כ130,000 ₪).

 

  • מהם התמהילים האחידים?
  • על-פי הנחיית בנק ישראל, על הבנקים להציג ללווים 3 תמהילים (סלי משכנתא) אחידים (כדי שנוכל להשוות בין הבנקים):
  • תמהיל המבוסס על 100% ריבית קבועה ולא צמודה: כלומר, משכנתא שלא תשתנה בכל התקופה. תדעו בדיוק כמה אתם משלמים מדי חודש, עד לסיום המשכנתא (במקרה של פירעון מוקדם תשלמו קנס יציאה ענק).
  • תמהיל שמחציתו במסלול בריבית קבועה ולא צמודה (עמלת פירעון גבוהה), ומחציתו במסלול ריבית צמודה לריבית הפריים של בנק ישראל (אין עמלת פירעון מוקדם). תמהיל זה מאפשר פיזור סיכונים: 50% מהמשכנתא עם ריבית שאינה משתנה כלל וללא הצמדה, ו-50% במסלול הפריים, המאפשר גמישות ואפשרות סילוק בכל זמן, וגם הוא ללא הצמדה. הסיכון הקיים בתמהיל זה נעוץ בתלות בריבית הפריים, שעשויה להשתנות בכל חודש בהתאם להחלטת בנק ישראל.
  • תמהיל ששליש בריבית קבועה לא צמודה (פירעון גבוה), שליש בריבית פריים (אין קנס פירעון מוקדם) ושליש בריבית צמודה ומשתנה (פירעון מוקדם נמוך בנקודות היציאה). תמהיל זה מאפשר לכם לפזר את הסיכונים במשכנתא במסלולים שונים.
  • תמהיל רביעי לפי שקול דעת בנק או רצון אישי שלכם(האם באמת יש זמן ליועץ של הבנק להבין בדיוק את היכולות שלכם?).

 

תבינו זו העסקה הפיננסית הגדולה בחייכם אל תלכו לבד.

 

היום בסביבת ריבית גבוה ההבדלים מאוד משמעותיים בין המסלולים השונים.

מה שנראה זול יכול להיות מאוד יקר בהמשך.

 

 

1.יש פה הבדל של 83,000 אלף ₪ בין יועץ פרטי ליועץ של הבנק.

כבר נתקלתי בחיסכון של 34% מהצעות של הבנק.

2.שימו לב שתוך כמה שנים המסלול של הבנק צומח בעוד 1600 ₪ לחודש.

 

גרף מסלולי ריבית - רון הלפרין

 

שימו לב למסלול של הבנק באדום לעומת המסלול הכחול של היועץ הפרטי.

סביבת ריבית גבוה - רון הלפרין

כדי לא לצאת פראיירים לא ללכת לבד לבנק, לשאלות נוספות צרו קשר עם רון הלפרין

רון הלפרין בפייסבוק | מייל אישי: [email protected]