בואו ניקח מקרה לדוגמא
זוג קונה דירה בשני מיליון שקלים עם הון עצמי של חצי מיליון שקלים. זאת אומרת משכנתא של 1,500,000 ש"ח. ההכנסה הפנויה שלהם כ20,000 ₪ בחודש. הבנק מציע להם שלושה מסלולים אחידים:
סל אחיד ראשון 100% ריבית קבועה לא צמודה יתרון גדול שאין שינוי במסלול אך בהינתן שהריבית די במקסימום היום בעצם קיבענו ריבית גבוה במשכנתא. כאשר נרצה למחזר בעתיד קנסות ההיוון יהיו גבוהים ויוכלו להגיע מעשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים. החזר לכל תקופת המשכנתא 8,865 ₪
סל אחיד שני שזהו המסלול הנבחר של הבנקים שליש, שליש ,שליש:
שליש ריבית קבועה לא צמודה סולידי אך קנסות פירעון מוקדם גבוהות ביותר.
שליש פריים מסלול גמיש אם צפי עתידי לירידות ריבית ואין קנסות פירעון מוקדם.
מסלול משתנה כל חמש שנים עם שני הצמדות מדד וצמוד אגח. הצמדה אחת כל חמש שנים אך צמוד למדד אם צפי של כ3 אחוז שנתי.החזר ראשון 8,867 והחזר מקסימאלי 11,888 ₪
סל שלישי
50% ריבית לא קבועה צמודה ו50% פריים.
החזר ראשון 9,370 והחזר מקסימאלי 9,411 ש"ח
מה עם סל מותאם
שליש פריים
שליש משתנה לא צמודה לשנה (ייתן אופציה כל שנה לעבור למסלול אחר ללא קנסות)
ושליש ריבית קבוע צמודה למדד(קנס פירעון מוקדם נמוך יותר מריבית קבועה צמודה אך עדיין משמעותית זול יותר מריבית קבוע לא צמודה).
מה עם סל מותאם ל2024 לסביבת ריבית יורדת
שימו לב לטעות נפוצה אצל כולם נכון שתשלום חודשי חשוב אבל גם הסכום הכולל של ההצמדות חשוב.
לקחנו 1,500,000 ₪ ואחרי 25 שנה שילמנו:
| סכום כולל | תשלום חודשי | תשלום מקסימאלי | |
| סל אחיד 1 | 2,659,575 | 8,865 | 8,865 |
| סל אחיד 2 | 3,016,518 | 8,867 | 11,888 |
| סל אחיד 3 | 2,773,450 | 9,370 | 9,411 |
| סל מותאם | 2,931,077 | 8,695 | 11,492 |
| סל מותאם 2024 | 2,710,692 | 8,824 | 9,248 |
| מסלול משתנה | 2,364,168 | 7,537 | כ8,430 |
אבל בוא נחשוב מחוץ לקופסא:
עידכונים למשכנתא לשנת 2024
השפעת הורדת הריבית על גובה המשכנתאות. הנקודות המרכזיות:
- הירידה של 0.25% בריבית תביא לחיסכון של כ-73 ש"ח בחודש עבור משכנתא ממוצעת של 450 אלף ש"ח במסלול פריים. עבור משכנתאות גדולות יותר, החיסכון יהיה גבוה יותר.
- אם הריבית תמשיך לרדת ההחזר החודשי יקטן עוד יותר – עד 300 ש"ח למשכנתא של 450 אלף ש"ח בפריים. בכל ירידה של 0.25% אפשר לחסוך עוד כ-75 ש"ח בממוצע.
- לעומת הריבית האפסית לפני כשנה ,שנתיים, כיום החזר המשכנתא גבוה בכ-1,000-2,500 ש"ח, תלוי בגובה המשכנתא ובמסלול שנבחר. אם הריבית תמשיך לרדת, יהיה ניתן לחסוך חלק מסכום זה.
- שינויים בריבית משפיעים יותר משינויים במדד על גובה ההחזר החודשי.
- צריך לקחת בחשבון שאנחנו ממש לא בסביבת מדד אפסית כמו לפני שנתיים. ההצמדה למדד כרגע לפי הצפי תיתן תוספת של כ 2.5 אחוז שנתית בממוצע לפי תחזית בנק ישראל(קחו בחשבון שכל סכום המשכנתא שצמוד למדד שלא שולם יקבל את תוספת עליית המדד השנתית).
- .בריבית משתנה בנקודת העדכון הקרובה תתעדכן בשינוי הריבית לטובת הלקוח.
- עקב המצב בחלק מהבנקים יש ריביות משתנות אם נקודות עדכון לתקופות קצרות של שנה ושנתיים
ההמלצה כרגע לנסות לדחות כמה שיותר את לקיחת המשכנתא כי תוך מספר חודשיים הורדות הריבית יהיו משמעותיות יותר(בכול מסלולי הריבית בתנאי שהמלחמה תסתיים במהירות). התמקדות במסלולים לא צמודים וגם במסלול הפריים שימשיך לרדת בחודשיים הקרובים. שנת 2024 מאופיינת בהמון אי וודאות החל מבחירות ברוב המערב, המלחמה והורדות ריבית בעולם בתנאי שהמלחמות הנוכחיות לא יזלגו לזירות נוספות. במידה ואכן נראה ירידות משמעותיות השנה מחזורים של משכנתאות מהשנה האחרונה יהיו יותר רלוונטיים לקראת 2025.
האם מתאים לכם לשלם פחות הצמדות ולרדת לתשלום כללי של 2,364,168 ותשלום חודשי של 7,535 ₪ בחודש?
יש פה חיסכון של מאות אלפי שקלים לא משנה מול איזה מסלול אתם משווים. תעשו חשבון הריבית יורדת אבל המדד יישאר בטווח ממוצע של כ 3% שנתי עד קצה טווח התחזית. המשך יבוא על המסלול המשתנה.
