משקיעי נדל"ן מנוסים מכירים את מורכבות גיוס מימון קרקעות פרטיות / עסקיות. רכישת קרקע עולה לא מעט. אם היה קל להשיג את המימון לרכישה עצמה, יכול להיות שהיינו רואים יותר השקעות בקרקעות. אבל לא כל מימון מוכיח את עצמו שמתלם וכיום, כאשר מחפשים לגייס מימון לרכישת קרקעות פרטיות או עסקיות, פועלים צורה שקולה ומדודה.
מימון קרקעות פרטיות / עסקיות – על מה חשוב לשים דגש?
כדי לרכוש קרקע בישראל, תצטרכו לא מעט מימון. את המימון הזה מורכב לגייס. כדי לגייס אותו חשוב לבדוק מספר נקודות:
ייעוד הקרקע
בדקו מה ייעוד הקרקע כפי שהוא מופיע ברישומי מקרקעי ישראל. קרקע שיועדה לשמר את הממצאים הארכיאולוגיים שנמצאו בהה לדוגמא, לא תניב לכם פירות ולא תוכלו לשנות את ייעודה. דוגמאות רבות לכך יש למי שהתענין ברכישת קרקע ביהודה ושומרון למשל. כך גם בקרקעות שיועדו להיות שמורות טבע. מלחמה מול קרן קיימת לישראל אפילו לא תיפתח ובתור משקיעים המחפשים להשקיע בקרקע ממנה תוכלו להניב רווחים, אתם תדעו להיזהר מהשקעות במקומות שלא מיועדים לבנייה.
קרקעות פרטיות או עסקיות
בדקו למי שייכת הקרקע וממי אתם רוכשים אותה. האם הקרקע שייכת לאדם או עסק פרטי, או שמדובר בקרקע הנמצאת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. קרקע שלא שייכת לאדם פרטי, חוזרת לידי המנהל עם כל שינוי ייעוד וכך אם רכשתם מהמנהל קרקע חקלאית והיא הופשרה לבנייה כעבור זמן, הקרקע תעבור חזרה לידי המנהל ואתם תפוצו בסכום לא גבוה ביחס לערך הקרקע העכשווי. בסופו של דבר העדיפות נשארת לקרקעות מבלעות פרטית.
סביבת הקרקע
קרקע הממוקמת באזור מפותח בו יש נגישות לתחבורה ציבורית, מבני ציבור ויישוב קרוב, תהיה בעדיפות גבוהה יותר להפשרה על פני קרקע חקלאית הממוקמת בסמוך לעוד קרקעות חקלאיות ללא סביבה מיושבת. קרקע חקלאית הממוקמת סמוך לקרקע מיושבת, תהיה עדיפה לרכישה ועלויות הפיתוח הסופיות תהיינה זולות יותר בהתחשב בסביבה המפותחת.
קרקע חקלאית עוברת שינויים
אם אתם מתכננים לרכוש קרקע חקלאית שתופשר בהמשך לבנייה, עליכם לקחת בחשבון כי קרקע חקלאית המופשרת לבניה מצריכה תשתיות ומבני ציבור ואת השטח עבורם מנכים מהשטח החקלאי. כך שחשוב לזכור כי קרוב לארבעים אחוז מהקרקע עלול להיות מופקע לצרכים אלו… נכון, בעל הקרקע מקבל על השטח המופקע פיצוי, אך על פי ערך הקרקע החקלאית שעמדה שם ולא הקרקע לבניה… וההבדל הוא גדול.
תוכניות מתאר ארציות
לפני רכישת קרקעה חשוב לבדוק את תוכניות הבנייה הארציות באזור מיקום הקרקע. אם בסמיכות לקרקע שלכם ישנו פרויקט שיועד לקידום, ערך הקרקע שלכם יעלה עם התקדמות הפרויקט. יש מקומות בהם מתוכנן מסלול רכבת שמקפיץ את מחיר הקרקע ולכן כדאי להתעדכן ולבדוק אם יש תוכניות ארציות העלולות להוזיל או לייקר את מחיר הקרקע. חשוב לציין כי על פי חוק התכנון והבנייה יש קרקעות שעל פי חוק זה לא משתלם לרכוש אותן. חשוב להיעזר באנשי מקצוע מתחום הנדל"ן כדי לבדוק את אופי העסקה לעומק.
מימון קרקעות פרטיות או עסקיות
כדי לממן רכישת קרקע יש צורך בכסף. אם כדי לרכוש קרקע לבנייה עצמית או אפילו קרקע המתאימה למגורים, ניתן ליטול משכנתא מהבנק, הרי שלצורך רכישת קרקע חקלאית לא ניתן לקבל משכנתא מהבנק. הבנק לא שמח לאשר הלוואות למימון קרקע חקלאית שהרווח מתבסס על מועד לא מוגדר בה הקרקע תופשר לבנייה…
מיסים נלווים שחשוב לזכור מהם
ברכישת קרקע כמו כל נכס נדל"ן אחר, יש צורך שתשלום מיסים. בזמן הרכישה צריך לשלם מס רכישה על פי מדרגות המס. ובזמן המכירה יש לשלם מס שבח. קחו בחשבון שכאשר מדובר בקרקע שהופשרה לבנייה, גובה מס השבח יהיה גבוה במיוחד. בעת גיוס המימון חשוב לזכור את עלויות המיסים הנלוות למניעת עוגמת נפש בהמשך.
מה עושים כאשר מחפשים מימון לרכישת קרקעות?
כדי לגייס מימון לרכישת קרקע בישראל חשוב להכיר את עולם המימון. כאן ריכזנו את הנקודות שחשוב לבדוק בבחירת הקרקע. אם בחרתם בקרקע לבנייה תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות מומחה לתחום ולהסתפק בכך, אך עם מדובר בקרקע חקלאית פנו לצוות פיננס האוס הנותן מענה למקרים כאלו. יש צורך בהיכרות עמוקה עם עולם המימון וכך צוות פיננס האוס יסייע לכם בגיוס מימון לרכישת הקרקע שאתם מעוניינים בה.
