בלקיחת משכנתא צריכים להכיר את כל הנתונים הנלווים בכדי לדעת באיזה מסלול משכנתא לבחור, לכמה זמן לפרוס את המשכנתא ואיך לבנות תמהיל משכנתא בצורה נכונה. באופן כללי, על השאלה מה עושים כשלא יודעים באיזה מסלול משכנתא לבחור, התשובה תהיה , לומדים את משמעות כל מסלול משכנתא ועל פי רצון הלווה, מצליחים להתאים לו משכנתא טובה. הבעיה היא שלא כל אחד בנוי ללמידה כזו, ובכלל תמיד אפשר לשפר את הנתונים ולכן, ההמלצה הגורפת היא להיעזר ביועצי משכנתא מומחים לצורך בחירה כזו. ריכזנו כאן עבורכם מידע בנושא, על כל שאלה ספציפית בנושא, אתם מוזמנים לכתוב לנו, נשמח להנגיש לכם מידע נוסף. שלכם, צוות פיננס האוס.
איך הלוואת משכנתא בנויה?
הלוואת משכנתא היא הלוואה כספית בה הבנק מלווה כסף תמורת רישום הערת אזהרה על הנכס שהלווה מעוניין לרכוש / לשעבד. כל עוד וההלוואה לא מסולקת, לבנק יש זכויות על הנכס ובמקרי קיצון בהם הלווה לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו, הוא יהיה רשאי למכור את הנכס לכיסוי החוב שהצטבר. מכאן גם נובע השם "משכנתא" = מישכון.
כל הלוואת משכנתא בנויה ממסלולי משכנתא מגוונים. אם לקחתם מיליון שקלים כהלוואה לצורך הדוגמא, לא תשלמו על כל מיליון השקלים את אותה הריבית… את סכום המשכנתא נחלק למספר המסלולים שתרצו לשלב וכך לכל מסלול תבחרו את הסכום המתאים.
אילו מסלולי משכנתא קיימים?
מגוון מסלולי המשכנתא הקיימים הוא גדול ויש בנקים שמציעים מסלולי משכנתא ייחודיים להם. נסקור כאן את מסלולי המשכנתא הנפוצים והבסיסיים:
מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ)
במסלול זה הריבית קבועה וקובעים אותה בתחילת תקופת המשכנתא. היא לא משתנה וכך היא נשארת לאורך כ הקופה, גם כאשר המשק ממתייקר ומדדים משתנים. ריבית זו נחשבת לריבית יציבה יחסית ולכן בנק ישראל מחייב לשלב בכל תמהיל משכנתא שליש מסכום המשכנתא במסלול קבוע. מי שאוהב יציבות במשכנתא שלו, יבחר לשלב סכום גבוה יותר במסלול קל"צ. אך שימו לב, היא מעניקה יציבות למשכנתא ולכן היא גם יקרה יותר מכל ריבית אחרת.
מסלול בריבית קבועה צמודה מדד
ריבית קבועה צמודה למדד היא גם ריבית קבועה שלא משתנה לעולם. א במסלול משכנתא זה, קרן ההלוואה מוצמד למדד המחירים לצרכן. כך יוצא שכל עלייה במדד המחירים לצרכן, מייקרת את יתרת המשכנתא. עדיין מדובר במסלול משכנתא פופולארי המקנה יציבות להלוואה ובגלל שבנק ישראל מחייב לשלב מסלול קבוע על שלליש מגובה ההלוואה, רבים בוחרים לשלב אותו, למרות סיכון המדד הנלווה אליו. אם בחרתם לשלב מסלול כזה, הקפידו לא לפרוס אוו על תקופה ארוכה מידי בכדי לא לסכן את הקרן שלכם לתקופה ארוכה בעליית מדדים.
מסלול בריבית פריים
מסלול זה הוא הנפוץ ביותר בגלל השינוי הרב שחל בו. מדובר בריבי לא יציבה המשתנה אחת לחודש בהתאם לעדכון ריבית בנק ישראל. לאחר 8 שנים בהם היא עמדה על 0.6%, בשנה האחרונה היא האמירה וכיום היא מעל 6%! לא ניתן לשלב אותה על יותר משני שליש מסכום המשכנתא על פי נהלי בנק ישראל. שילוב של ריבית פריים במסלול המשכנתא חייב להיות במינון נכון בהתחשב בתקופה. אם מדובר בתקופה עם התייקרויות במשק, היא עלולה להתייקר ולהעלות את ההחזר החודשי. לא כדאי לפרוס אותה על תקופה ארוכה.
מסלול משתנה
יש לא מעט סוגי ריביות משתנות המשתנות מידי תקופה (זה יכול להיות כל חמש שנים / שלוש שנים וכו') בהתאם לפרמטרים שנקבעו מראש. בכל נקודת שינוי, גובה הריבית משתנה ומתעדכן לפי המדד שנקבע. יש כאן יציבות מסויימת להלוואה ולכן מדובר במסלול פופלרי יחסית.
תכל'ס, מה עושים שלא יודעים באיזה מסלול משכנתא לבחור?
כשלא יודעים באיזה מסלול משכנתא לבחור, צריכים ללמוד לעומק את האפשרויות הקיימות ולבחור את המסלול העונה לצרכים האישיים. מי שחשוב לו יציבות במשכנתא, יבחר לשלב יותר מסלולים יציבים, לעומת זאת, מי שחשוב לו המחיר הנמוך של המשכנתא יבחר לקחת על עצמו גם סיכונים אפשריים. אין כאן שחור או לבן. לכל אחד תתאים משכנתא אחרת. לכן, בכל בחירת משכנתא חשוב לפנות ליועץ משכנתאות מומחה שימפה את הנתונים ויבדוק מה הדבר המתאים ביותר.
