הלוואה לנכס מסחרי

אם אתם מעוניינים לקנות נכס מסחרי, אתם יכולים להנות מהלוואת משכנתא כמו שהייתם לוקחים כדי למממן רכישת נכס נדל"ן. כאשר מדובר בהלוואה לנכס מסחרי, מאפייני ההלוואה קצת שונים. יצאנו לבדוק עם צוות פיננס האוס המובילים בייעוץ משכנתאות וגיוס אשראי לעסקים ופרטיים, מה מאפיין הלוואה זו ומהן אופציות המימון למעוניינים לרכוש נכס מסחרי. הלוואה לנכס מסחרי, התחלנו.

נכס מסחרי – מתי הנכס מוגדר ככזה?

בין רכישת נכס למגורים לרכישת נכס למטרת מסחר, יש הבדל גדול. ומתי זה יהיה שונה? כאשר הנכס הנרכש הוא נכס מסחרי. אם אתם רוכשים דירת מגורים, היא לא תחושב כנכס מסחרי, גם אם מדובר בדירת מגורים נוספת הנרכשת למטרת השקעה ורווח עתידי… נכס מסחרי הוא נכס שיועד למטרה מסחרית. זה יכול להיות חנות, מחסן, מרלו"ג או כל נכס נדל"ן אחר שלא אמור לשמש למגורים.

איזו הלוואה ניתנת למימון נכס מסחרי?

אם אתם מעוניינים לרכוש נכס מסחרי, ההשערה היא שאין לכם את כל המימון הדרוש וכדי להשלים את המימון הקיים עליכם ליטול הלוואה. במקרה כזה עליכם לפנות לגוף מימון לקבלת הלוואה לנכס מסחרי, יש מי שיכנה הלוואה זו בשם משכנתא מסחרית בגלל שבהלוואה כזו ממשכנים את הנכס הנרכש לטובת המימון הניתן. כל עוד וההלוואה לא נפרעת, הנכס ממושכן לגוף המממן. לפעמים אנשים בוחרים ליטול הלוואת משכנתא מסחרית ולמשכן נכס מסחרי שיש להם, לצורך מימון רכישה של נכס מסחרי אחר. קומבינות לא חסרות בתחום. כדי להצליח לגייס מימון עסקי נדל"ני משתלם, כדאי שתפנו אל יועץ פיננסי מומחה בתחום.

סוגי ההלוואות לנכס מסחרי

הלוואה לנכס מסחרי יכולה להינתן על ידי מספר גופי מימון עיקריים:

מימון בנקאי –

כדי לקבל מימון כזה, תצטרכו לפנות לבנק בבקשה לקבלת אישור עקרוני להלוואה כזו. לכל בנק דרישות משלו ובדר"כ, אם אין חריגות במצב הפיננסי, ההלוואה תאושר, למרות המורכבות לקבל אותה. כאשר משקיע מעוניין לרכוש נכס מחרי למרות שהמצב הפיננסי שלו לא עם דירוג אשראי טוב או שהוא רוצה תנאי מימון נוחים יותר ממה שהבנק מציע, הוא יכול לפנות גופי מימון חיצוניים לקבלת מימון חוץ בנקאי. חשוב לציין כי הבנקים העוסקים במתן משכנתא מסחרית הם הבנקים המסחריים ולא הבנקים למשכנתאות.

מימון חוץ בנקאי-

מימון חוץ בנקאי ניתן על ידי גופי מימון אחרים, לא הבנקים. גופי מימון אלו יכולים להיות חברות ביטוח העוסקות בממתן הלוואות, חברות אשראי, חברות מימון פרטיות, קרנות מימון שונות ועוד. על פי רוב, מחיר מימון חוץ בנקאי הוא יקר יותר מבחינת גובה הריבית, למרות שתנאי ההחזר גמישים יותר ומותאמים ליכולות הלווה.

ההמלצה תהיה להתחיל עם גופי המימון הבנקאיים ואם זה לא אפשרי, רק אז לפנות למימון חוץ בנקאי. יש מקרים חריגים בהם הפנייה תהיה  ישירות למימון החוץ בנקאי. כדי לבדוק את העניין לעומק, חשוב לפנות לאיש מקצוע מומחה בתחום עוד לפני הגשת הבקשה. הוא יבדוק את כדאיות ההלוואה מכל גוף מימון לצד אחוזי ההצלחה.

מי יכול לקבל משכנתא מסחרית?

ניתן לחלק את המבקשים הלוואה לנכס מסחרי, לשתי קבוצות: אלו שמשתייכים למגזר העסקי, ואלו שמשתייכים למגזר הפרטי. אדם פרטי המעוניין להשקיע בנכס מסחרי יוכל ליטול הלוואה כזו, רק אם הוא מוכיח שאכן יש לו מהיכן לשלם את ההחזרים הצפויים. כאשר מדובר במימון לעסק, גוף המימון יבדוק האם מדובר בעסק רווחי ורק בהתאם לכך הוא יאשר את ההלוואה. במקרים בהם מדובר בעסק רווחי מאוד שהוכיח את רווחיותו בשנה החולפת, הוא יוכל לקבל אחוזי מימון גבוהים יחסית (יותר מ-75% מימון). באישור המימון בודקים את מטרת הרכישה בנוסף להכל. כאשר הרכישה היא לצורך שימוש העסק עצמו, בדיקת רווחיות העסק תהיה מקיפה הרבה יותר. לעומת זאת, כאשר הנכס נרכש להשקעה והלווה מעוניין להשכיר אותו לעסקים אחרים, ערך הנכס ביחס לביקוש באזור לצד התשואה הצפויה, היא זו שתיבדק לעומק.

מאפייני הלוואה לנכס מסחרי

הלוואת משכנתא מסחרית היא כמו כל הלוואת משכנתא אחרת מחינת שעבוד הנכס. הנכס משועבד לגוף המממן עד לסילוק ההלוואה. לצד ההקבלה למשכנתא רגילה, למשכנתא כזו יש מאפיינים משלה בגלל שהיא לא כפופה לרגולציה מסוימת. כשבנק מאשר משכנתא, הוא בודק את העניין לעומק, ומאשר על פי החלטתו האישית בלבד.

הלוואה הנחשבת למשתלמת יחסית

ההלוואות לנכס מסחרי ניתן קבל בתנאים אטרקטיביים מבחינת ריבית, מסלולי החזר וכו'.

מסלולי משכנתא מותאמים

את ההחזר על המשכנתא המסחרי תינתן לפרוס לתקופה ארוכה יותר מהלוואה רגילה אחרת. כך שאם צריך הלוואה לעסק או כל מימון עסקי אחר, לפעמים יהיה נכון למשכן את הנכס המסחרי הקיים לקבלת הלוואה לנכס מסחרי.

ריבית אחידה

ניתן לקחת את כל ההלוואה במסלול משכנתא אחד. אם אתם לא מפחדים מעליות ריבית הפריים אתם יכולים ליטול את כל ההלוואה בריבית פריים. לא תמיד צעד כזה מומלץ, הכל צריך להיות מותאם ליכולות הפיננסיות שלכם, הלווים. מסלולי המשכנתא המסחרית הם רק ריבית פריים או ריבית קבועה צמודה למדד (בדרך כלל).

גובה אחוז המימון

כאשר רוכשים דירה רגילה, אופי העסקה ישפיע על גובה אחוז המימון שהלווה יוכל לקבל. כל עוד ואין ללווה דירה משלו, הוא יוכל להנות מאחוז מימון גבוה של 75% מימון. כאשר הרכישה היא לצורכי השקעה ויש ללווה נכס נדל"ן על שמו, הוא יוכל לקבל אחוזי מימון של עד 50% מערך הנכס. לעומת זאת, כאשר מדובר בנכס מסחרי, ההלוואה לא תהיה כפופה לרגולוציה מחמירה בנושא. וכך גובה אחוז המימון המאושר נתון להחלטת הגוף המממן. כך ניתן לקבל באופן כללי מימון בגובה 70%  מערך הנכס. כאשר מדובר בלווה יציב פיננסית והעסק שלו משקף ריווחיות רבה, יתכן והוא גם יצליח לקבל 100% מימון – נדיר אבל אפשרי.

ניתנת רק לנכסים מסחריים

לא כל נכס נדל"ן יזכה את הרוכש אותו בהלוואה כזו. לפעמים קונים מסתמכים על משכנתא מסחרית אך רישום הנכס לא מוגדר כמסחרי ואז הם נתקלים עם בעיות וחבל.

לא מוותרים על ייעוץ משכנתאות

משכנתא הנלקחת עם ליווי מקצועי תהיה משתלמת יותר ללווה לעומת משכנתא הנלקחת ללא ליווי מקצועי של יועץ פיננסי מיומן. למה זה קורה? גופי המימון הם בעלי מטרה אחת: להרוויח כמה שיותר כסף. המטרה שלהם היא לא לאפשר לכל אחד להגדיל את הונו באמצעות ההלוואה שהם מעניקים… המטרה היא ברורה, להגדיל רווחים באמצעות מתן הלוואות. כך יוצא שלווה ולמלווה יש אינטרסים מנוגדים, אחד רוצה "לדחוף" ריבית יקרה ככל הניתן, בעוד השני מעוניין לשלם את מחיר הריבית הכי נמוך שאפשר. מה עושים? כדי להימנע מהלוואות יקרות ולא משתלמות, פונים לקבל ייעוץ פיננסי מאנשי מקצוע מומחים ומיומנים בתחום. הם יכוונו אתכם במה שכדאי לעשות, הם ינהלו עבורכם משא ומתן עם הבנק להוזלת מחיר הריבית ויובילו תא ההלוואה שלכם להיות משתלמת יותר.

מוזמנים ליצור קשר עם צוות פיננס האוס המוביל במתן ייעוץ משכנתאות, גיוס אשראי לעסקים,  איחוד הלוואות ובמיוחד כאשר מדובר בהלוואות חוץ בנקאיות או מימון עסקי לצרכים שונים.  אפשרו לעצמכם להתקדם ולהצליח עוד.