לא פשוט לקבל משכנתא. מדובר בהלוואה ארוכת טווח. מתן הלוואה כזו מעמיד את הבנק המלווה בסיכון מסוים…לא פלא שהבנקים מעמידים שורת דרישות וקריטריונים בהם צריך לעמוד מי שמעוניין לקבל משכנתא. בפועל, כדי לקבל הלוואה כזו, תצטרכו לעבור שלבים מאוד ברורים. השלב הראשון שתרצו להשיג הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא. האישור הראשוני המתקבל מהבנק למתן המשכנתא נקרא אישור עקרוני. ריכזנו עבורכם מידע בנושא, על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים לפנות אלינו, נשמח להנגיש לכם מידע מדויק למקרה שלכם.
למה מורכב להשיג אישור עקרוני?
לפני שנתחיל, חשוב להבין את משמעות הלוואת המשכנתא. הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת תמורת שיעבוד נכס קיים. אתם רוכשים נכס, את הנכס אתם משעבדים לבנק ובתמורה לכך אתם מקבלים את כספי ההלוואה. כל עוד ולא סילקתם את ההלוואה לחלוטין, הנכס ימשיך להיות ממושכן לבנק. זה אומר שיש לבנק זכויות בנכס שלכם. אם לווה לא מצליח לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלו, הגוף המשעבד רשאי לממש את זכויותיו בנכס ולמכור אותו. קל להבין למה הבנק לא מעוניין להסתכן ולאשר הלוואות ללא בדיקה מעמיקה קודם לכן…
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שהבנק נותן לאחר שקיבל את כל המסמכים הנלווים לבקשת משכנתא. הלווה הגיש בקשה להלוואת משכנתא בצירוף המסמכים הנדרשים. הבנק בוחן את הבקשה ואם הוא רואה שהלווה מצליח לעמוד בתנאי הסף, הלווה יקבל אישור עקרוני למשכנתא שמשמעותו: בעיקרון, הבנק מאשר את המשכנתא בתנאים מסוימים כמפורט במסמך.
האישור יכלול את תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לאשר לווה: גובה הסכום, תקופת ההלוואה, סוגי המסלולים וגובה הריביות המאושרות. לצד כל הנתונים יופיעו הנתונים הנדרשים להשלמה: ביטוחים, רישומי שיעבוד, רשימת שמאים וכו'.
האישור העקרוני יכלול 3 תמהילי משכנתא זהים, ולא משנה מאיזה בנק אתם תבקשו את האישור. כך תוכלו לערוך השוואת נתונים בקלות. תוכלו גם לבקש תמהיל מסוים לקבלת אישור עליו.
לכמה זמן האישור תקף?
את האישור מקבלים מהבנק ללא כל עלות וללא התחייבות. הבנק מצידו מתחייב לספק את תנאי המשכנתא כפי שהם מופיעים באישור העקרוני, כל עוד והנתונים שהוגשו הם נכונים ואומתו על ידי הבנק. האישור עצמו תקף ל-24 יום מיום קבלתו. קשה למצוא מישהו שביצע את תהליך המשכנתא כולו תוך 24 יום ולכן, כאשר שמים לב שתאריך היעד מגיע, ניתן לבקש הארכה של האישור. אם מצב הריביות במשק נשאר אותו דבר כמו ביום בקשת האישור, סביר להניח שתקבלו אישור זהה אם תגישו שוב בקשה למשכנתא.
חשוב לציין כי אם הבנק מגלה בהמשך שנתונים הראשוניים שקיבל, לא נכונים, הוא לא מחויב לתת את המשכנתא כמו שהצהיר באישור העקרוני.
אישור עקרוני על פי הרפורמה
מסוף שנת 2022 הבנקים חייבים להנפיק אישור עקרוני עם 4 הצעות לתמהילי משכנתא: 3 מתוכן מכונים סלי משכנתא אחידים בהתאם להוראת החוק, ואחד מהם מותאם אישית לנתונים שקיבל ממכם. זה לא אומר שתמהיל המשכנתא שהוא התאים לכם הוא הטוב ביותר עבורכם וחשוב להיעזר ביועץ משכנתאות להתאמת תמהיל משכנתא מותאם אישית. אתם ממש לא חייבים לקבל את תמהיל המשכנתא שהבנק מציע לכם, זוהי הצעה בלבד שנעדה לסייע לכם בעריכת השוואה בין הבנקים השונים. כל הבנקים מציעים את אותם 3 סלי משכנתא אחידים וכך קל יותר לערוך השוואה ביניהם ולמצוא את הבנק שמציע לכם את המשכנתא הטובה והמשתלמת ביותר.
איך משיגים אישור עקרוני למשכנתא?
כדי לקבל אישור עקרוני, תצטרכו להגיש לבנק בקשה למשכנתא. הדרך שתצטרכו לעבור כדי לקבל משכנתא תכלול:
- הגשת בקשה לאישור עקרוני – הבקשה תכלול מסמכים אישיים שלכם שיתנו תמונת מצב על גובה ההכנסות שלכם ואם יש נכס אותו את מעוניינים לרכוש, גם עליו תצטרכו לפרט. אם עדיין לא מצאתם נכס כזה, תצטרכו לפרט לבנק מה בערך אתם מחפשים.
- הבנק יבחן את הבקשה, יש בנקים שידרשו את כל יתר המסכים כבר בשלב זה, ויש בנקים (מרביתם) שיסתפקו בהצהרת הלווה ובמסמכים ראשוניים.
- הלווה מקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. תוקף האישור הוא ל-24 יום. אם הבנק כבר קיבל את מרבית הפרטים, התהליך ההמשכי יהיה קצר, אך במקרים רבים, התהליך עובר שלב וכעת הלווה אוסף את המסמכים הנדרשים.
- בשלב הבא ההמלצה היא לנהל משא ומתן עם הבנקים לשיפור הצעת המשכנתא, לקבלת אישור עקרוני חדש וטוב יותר. לצורך כך ניתן לפנות למספר בנקים ולערוך השוואה ביניהם.
- בשלב האחרון בוחרים בנק ופותחים בו תיק משכנתא, נעזרים בעו"ד לרישום השעבוד וביועץ משכנתאות לקבלת ליווי מקצועי לאורך כל התהליך עד לקבלת ההלוואה.
המסמכים הנדרשים להגשה
כיום ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני גם באופן מקוון, דרך אתר הבנק. לכל בנק רשימת מסמכים אותה הוא דורש בכדי לאשר משכנתא. המסמכים שתצטרכו להגיש:
- פרטים אישיים שלכם: צילום ת.ז. וספח מלא
- פרטי הכנסות: דפי חשבון עו"ש של 3 החודשים האחרונים, 3 תלושי שכר אחרונים, שומה אחרונה לעצמאיים ואישור על הכנסות נוספות אם יש כאלו.
- תעודת זכאות: אם אתם זכאים לקבל סיוע מהמדינה, תצטרכו לצרף את הזכאות.
- דו"ח ריכוז הלוואות לקבלת תמונת המצב הכלכלית שלכם.
- אם אתם שכירים תצטרכו להביא 3 תלושי משכורת אחרונים. הבנק יבדוק מה גובה השכר נטו ומה התפקיד שלכם במקום העבודה. אם אתם עצמאים תצטרכו להביא אישור רו"ח או שומת מס על השנה האחרונה.
- אם יש לכם הכנסות נוספות, תצטרכו להביא מסמכים המאמתים זאת.
- פרטי הנכס: אם יש נכס ספציפי, יהיה צורך בצירוף החוזה החתום, נסח טאבו / אישור זכויות (אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, תצטרכו לפרט את סוג וגודל הנכס שאתם מעוניינים לרכוש).
למה צריך אישור עקרוני למשכנתא?
בסופו של דבר, כל אחד רוצה להיות רגוע ולדעת לפני שהוא רוכש דירה, שיש לו מקור מימון לקבלת ההלוואה והוא לא הולך להפר עסקה בגלל קשיי מימון. האישור העקרוני מאפשר ללווה לתכנן את צעדיו בצורה יעילה. הוא יודע מה גובה הסכום המאושר לו מהבנק, וכך הוא גם מתמקד בחיפוש אחר נכס מתאים. כאשר מוכר דירה רואה שיש לפניו קונה רציני שכבר קיבל אישור עקרוני, הוא ייתן לו עדיפות ברורה.
מומלץ להשתמש באישור עקרוני להבנה אם בכלל העסקה מתאימה לרמת ההכנסות שלכם.
בכל הלוואת משכנתא אישור עקרוני הוא הצעד הראשון לגיוס ההלוואה. אם אתם צריכים הלוואת משכנתא, תצטרכו להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא. הבקשה עוברת בדיקה ואם אתם מצליחים לעמוד בקריטריונים, תקבלו אישור עקרוני שמשמעותו "בעיקרון הבנק מאשר לכם משכנתא, כעת עליכם להביא את כל המסמכים המאמתים את הנתונים, ואם הם אכן טובים, כספי ההלוואה יועברו אליכם". יש מי שמכנה את האישור העקרוני הראשון כאישור עקרוני חלש, בעוד שאת האישור הסופי למשכנתא, הוא יכנה אישור עקרוני חזק. למעשה, הצעד הראשון בגיוס משכנתא, הוא הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
מה האישור העקרוני כולל?
אישור עקרוני למשכנתא יכלול פירוט על הריביות המאושרות – מה גובה כל ריבית ובאילו מסלולי משכנתא, מה גובה הסכום המאושר להלוואה, מהי תקופת הפריסה, גובה ההחזר החודשי הצפוי מה גובה העמלות והביטוחים הנדרשים לצד רשימת השמאים המקובלים על הבנק. באופן כללי, כל תנאי המשכנתא יופיעו באישור העקרוני. כמובן שקביעת תנאי המשכנתא הם לפי נהלי הבנק והם עדיין לא מותאמים לצרכי הלווה. לאחר קבלת האישור העקרוני כדאי לערוך סקר שוק ולנהל משא ומתן עם הבנק להוזלת הריביות ולהתאמת ההלוואה לתנאי הלווה.
על-סמך הנתונים והמידע שנמסר בטופס הבקשה, הבנק ינפיק את האישור העקרוני שיכלול את הנתונים הבאים:
- סכום המשכנתא המאושרת.
- תקופת המשכנתא (שנבחרה).
- שיעור הריבית ואופן חישובה.
- סכום ההחזר החודשי (בהלוואות בריבית קבועה).
- עמלות, חיובים נלווים ודרישות נוספות.
- שלושה מסלולי הלוואה למשכנתא סטנדרטים ומסלול אחד מותאם אישית.
שימו לב:
אישור עקרוני לא יכלול זכאות למשכנתא ממשרד השיכון – יש לבדוק כדאיות עקב ההצמדה למדד.
בנק ישראל קובע את הבסיס ואת הרף המינימלי לקבלת משכנתא. כל בנק רשאי להציע תנאים שונים או מגבלות שונות.
מה שחשוב לדעת על האישור
כל אדם יכול לפנות בדרך כלל, דרך אתר הבנק ולבקש "אישור עקרוני" – מסמך רשמי שכולל את סכום ותנאי ההלוואה שהבנק מציע, בהתאם לנתונים אישיים ולנתוני הנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו.
- קבלת האישור העקרוני לא כרוכה בתשלום ולא מחייבת לקיחת משכנתא בבנק זה או בסניף שלכם.
- האישור יהיה בתוקף 24 ימים לפחות, וכל עוד האישור בתוקף הבנק חייב להעניק את המשכנתא לפי התנאים שבאישור (גם אם חלו שינויים בריביות, בעמלות וכו').
- אין טעם לשקר בעת מילוי הפרטים כי אחרת האישור העקרוני לא יהיה תקף.
- אישור עקרוני יתקבל עד 7 ימי עבודה או סירוב.
האישור העקרוני הוא כלי לניהול משא ומתן
בשנה האחרונה מבנה האישור העקרוני נקבע ברפורמה והוא כולל סלי משכנתא אחידים המקלים על עריכת השוואת תנאי משכנתא בין בנק לבנק. ההמלצה היא לפנות למספר בנקים בבקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. לאחר קבלת האישור מכל אחד מהם, תוכלו לערוך השוואה ביניהם ולבדוק מי הבנק שמציע את ההלוואה המשתלמת ביותר עבורכם. ברגע שאתם מציגים לבנק אחד אישור עקרוני עם ריביות טובות יותר ממה שהוא הציע לכם, הוא יגביר את התחרות והוא יציע לכם ריבית זולה יותר במקרים רבים. כדאי לתת לאנשי מקצוע לנהל עבורכם את המשא ומתן הזה. ככל שהוא נעשה במקצועיות רבה יותר, הוא יקצור פירות טובים יותר.
סירוב לאישור עקרוני למשכנתא
כאשר הבנק לא מתרשם ממצבו הכלכלי של הפונה אליו, הוא עלול גם לסרב לאשר את המשכנתא ובעצם לסרב לבקשה. סירוב משכנתא יכול להתרחש ממגוון סיבות, זה יכול להיות בגלל בקשה שלא הוגשה בצורה נכונה, בקשה על סכום גבוה מידי, יכולת החזר לא מספקת או כל סיבה אחרת. בשביל לא לקבל סירוב, חשוב להיעזר באנשי מקצוע לאורך תהליך הגשת הבקשה.
לסיכום
אישור עקרוני למשכנתא מהווה אסמכתא להסכמת הבנק לאשר את המשכנתא, אך הוא לא מחייב את הבנק כל עוד והנתונים של הלווה לא מצליחים לענות לנהלי הבנק. בסופו של דבר ההמלצה הגורפת היא להיעזר ביועץ משכנתאות לגיוס משכנתא, הוא יגיש עבורכם את הבקשה אישור עקרוני וינהל באמצעותו משא ומתן להוזלת המשכנתא והתאמתה לצרכים שלכם.
רוצים לדעת עוד על אישור עקרוני למשכנתא? צרו קשר עכשיו! אנחנו בפיננס האוס נדאג שתקבלו את תנאי המשכנתא הטובים ביותר שיחסכו לכם הרבה כסף. צוות פיננס האוס כאן בשבילכם, צרו קשר לקבלת ליווי מקצועי מהמובילים בתחום.
